发布日期：2026-02-04 21:27 点击次数：194
随着中国房地产行业告别增量扩张的黄金时代，存量市场已成为行业竞争的核心战场。
中指研究院《2025中国商业地产发展白皮书》数据显示，截至2025年5月，全国3万平方米以上已开业零售商业项目总面积达5.9亿平方米，五大城市群就占据60%的存量份额；另据观点指数，重点八城商业地产平均租金较上年同期下跌11.9%，大量中小体量项目陷入出租率不足、坪效低迷的困境。
与此同时，城市更新、保租房建设等政策密集落地，要求行业从“建房子”向“管资产”转型，存量资产盘活的紧迫性与日俱增。如何让海量低效资产重焕生机、让沉淀价值充分释放，已成为房企穿越周期、实现可持续发展的必答题。
作为龙湖集团旗下专注于资产管理的旗舰品牌，龙湖资产管理承袭其二十余年不动产运营积淀，以创新业态欢肆为实践载体，构建起“业态协同增值、精细运营赋能、投融建管退闭环”的全链条资管能力体系，在存量市场中走出一条可复制、高兑现的价值提升之路，为行业树立了存量资产盘活的新标杆。
龙湖全链资管能力进化之路
从单一长租公寓探索到全周期全业态布局，从业务板块升级到资管品牌独立，龙湖资产管理的发展轨迹深度契合中国房地产从增量扩张到存量深耕的行业转型脉络，每一步迭代都在为全链条资管能力蓄力。
2016年，龙湖精准洞察新一代青年租住需求升级的市场机遇，正式进军长租公寓领域，推出集中式长租公寓品牌“冠寓”，开启了资产管理业务的初步探索。
此后，龙湖资产管理航道业务边界持续拓展与升级，2024年正式确立“全周期全业态资产管理运营商”定位，形成涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及健康养老“椿山万树”的六大业务飞轮，构建起覆盖“住、职、娱、医、养”的全场景空间资产链条。
截至2024年底，龙湖资产管理业务，管理资产规模近300亿元，覆盖核心一二线城市20余个，实现营业收入31.8亿元，成为龙湖集团穿越行业周期、实现高质量增长的第二曲线核心引擎。2025年，龙湖将数百项目积累下的资管能力重新梳理，完成从传统资产运营商到AMC的身份转变。在存量市场主导的房地产新模式，探索全链条能力，构建新的护城河。
激活存量资产新潜能
当存量资产的价值瓶颈，往往源于业态单一与需求错配的双重桎梏时，“混合业态”的新模式被认为是行之有效的创新解决方案。
龙湖资产管理立足多年业态探索经验，实现从物理聚合到价值共生的跨越。譬如，面对3万-5万平方米的商业地块，龙湖资产管理已实践出一条以“欢肆+冠寓”双业态深度共生的复合模式，通过打造“居住引流-消费闭环-价值互哺”的生态体系，精准破解中小体量商业地块的运营尴尬。
这种双向赋能的协同模式，在空间、客群、权益三大维度形成紧密联动，又因城施策呈现差异化落地效果。物理空间上，所有欢肆项目均预留专属通道实现冠寓与街区的无缝衔接，合肥欢肆在一楼、三楼设置直达冠寓的出入口，上海江桥欢肆通过连桥与露台设计强化动线互通，让“楼上安居、楼下乐活”成为现实。
客群层面，冠寓为街区提供稳定核心客流，合肥欢肆723间冠寓带来日均超2000人次的基础消费力，直接推动区域徽菜头部品牌郭府厨房单店月销破百万，上海江桥欢肆2.7万平方米冠寓的年轻租户，则支撑起街区夜间经济与品质消费需求。
权益层面，通过“珑珠积分互通”体系，冠寓租户积分可直接抵扣街区消费，既提升了租户居住幸福感，又为商户带来持续复购，形成良性循环。
这种多维度的深度协同，让资产价值实现量级跃升：合肥高新欢肆店冠寓开业不久即接近满租，坪效较周边竞品溢价超50%，街区商铺出租率更是达到98%；上海江桥欢肆通过1.5万平方米开放式街区与冠寓的联动，为原本客流稀疏的区域注入活力；成都武侯欢肆由原“武侯星悦荟”焕新升级，3.6万平方米商业与约2万平方米长租公寓的组合彻底摆脱过往运营困境，焕新当日即通过“FUN肆焕新之夜”引爆客流。
这些项目均通过业态拆分与精准定位，让商业与公寓各自发挥最大价值，创造出“1+1＞2”的协同效应，证明中小体量资产并非“烫手山芋”，而是具备巨大价值重塑空间的优质标的。
数据也印证了这一模式的成功：龙湖资产管理混合业态项目的平均出租率比单一业态更高，2025年上半年资产管理航道收入15.1亿元，彰显出强劲的资产修复能力。
筑牢资产长期生命力
从早期冠寓的社群活动探索，到如今欢肆的全场景运营升级，龙湖资产管理将精细化运营视为资产长期增值的核心引擎，以客群精准洞察为基础，以场景创新与数字化赋能为抓手，成功让商业空间从“单纯消费场所”升级为“有温度、高黏性的城市活力场”。
在客群定位与业态适配层面，龙湖资产管理形成“客群画像—场景规划—品牌组合”的全链路逻辑，每个欢肆项目的风格定位、业态组合与招商方向，均完全基于当地人群的需求特征量身打造。
杭州下沙欢肆瞄准下沙大学城高教区师生，以“NIGHT LIFE BASE”为定位，规划24小时延时经营，引入跳海酒馆、小狗咖啡、sipsite幸福等主理人品牌，打造青年社交阵地；上海江桥欢肆聚焦社区居民与产业白领，优先引入华为、小米、屈臣氏等品质连锁品牌，搭配本土餐饮与社区服务，构建便民生活圈；合肥欢肆服务国际学校家庭与上班族，特设英语角亲子阵地与年轻交友社群阵地，70%的本地孵化品牌，贴合在地生活；成都武侯欢肆紧扣文创基因，以“昼享夜活”为主题，聚集本土设计师品牌与夜经济商户，融合在地文化与消费场景。
数字化体系为精细化运营提供底层支撑，实现“标准效率+个性服务”的平衡。通过数字化工具，龙湖资产管理实现实时监测客流、营收数据，辅助业态调整，合肥欢肆凭借数据支撑优化品牌组合，开业半年内出租率从85%提升至98%；150余项服务标准与24小时响应机制，结合智慧安防、智能客服等设施，让客群满意度高达97%。
保障资产价值可持续兑现
全链条能力是资产价值持续兑现的核心支撑，龙湖资产管理的“投融建管退”闭环体系，源于多年业务迭代中的经验沉淀——从早期冠寓的规模化布局，到多业态协同的资产运作，各环节层层递进、高效联动，为资产价值的可持续兑现提供坚实保障。
前端投资环节，坚持研策先行、精准选址。依托“一城一策”体系，深度洞察地缘价值、人口轨迹与市场竞争格局，上海江桥欢肆扎根嘉定科技城成熟片区，杭州下沙欢肆聚焦高校密集区，成都武侯欢肆择址武侯新城核心板块，从源头把控资产潜力；创新采用“商业+公寓”混合业态模式，有效分散单一业态运营风险，降低市场波动对资产价值的影响。
中端建管环节，实现高效落地与产品迭代。依托智慧营造能力，四座欢肆在今年密集落地，展现出强大的资产改造与快速焕新实力；产品端持续迭代，冠寓4.0产品采用智慧装配式技术提升空间利用率，欢肆通过连桥、下沉广场、屋顶花园等立体设计打破空间边界，优化消费与居住体验。
后端退出环节，构建多元变现路径。通过欢肆街区租金与冠寓租赁收入，形成稳定的经营性现金流，2024年冠寓单品牌租金收入已达26.5亿元，为资产长期持有提供保障；依托优质资产的稳定收益，可通过经营性物业贷等方式置换短周期债务，优化债务结构；未来更可探索ABS、资产证券化等退出方式，实现资产价值最大化，完美契合龙湖“增肌控重”的发展策略。
从合肥到上海，从成都到杭州，4座欢肆项目的成功落地，不仅是龙湖资产管理全链条资管能力的集中展现，更是存量时代价值修复的生动实践。未来，随着欢肆等创新业态在一二线核心城市的持续扩张，龙湖资产管理将继续以“智创空间，智享服务”为核心理念，为更多存量资产注入新生机，为行业提供可复制、可推广的价值提升方案，书写存量时代的资产管理新传奇。
文/李园
